主に次の３点が挙げられます。

①準拠する法律に関する違い
不動産小口化商品は、不動産特定共同事業法のもと、特定の事業者が取り扱いを行う不動産投資商品です。2025年には、一部商品での償還や分配金の遅延が話題となり、社会問題になりました。
一方で、不動産デジタル証券は、金融商品取引法の厳しい規制下で、主に第一項有価証券として金融商品取引業者等において適切な審査の実施等がなされたうえで取り扱われる金融商品です。

②商品性の違い
多くの不動産小口化商品は、原則途中換金が不可能な商品であると考えられます。
一方で、不動産デジタル証券は流動性が低いものの、お買い付けを希望されるお客さまがいる場合に換金できる等、一定程度の流動性があります。

③適用税制の違い
不動産小口化商品は申告分離課税は選択できません。
一方で、不動産デジタル証券はスキームによっては例外があるものの、基本的には、申告分離課税が選択可能です。